2016-12-21 Lettre au Commissaire Enquêteur 'Révision du POS et transformation en PLU'
Recommandé AR Le 21 décembre 2016
Monsieur le commissaire enquêteur
Mairie de Megève
1, place de l’Église
74120 Megève
Objet : Révision du POS et transformation en PLU
Monsieur le commissaire enquêteur,
L’Association des amis de Megève et de Demi Quartier agréée en tant qu’association locale des usagers sur le territoire des communes de Megève et Demi-Quartier vient présenter des observations à l’occasion de l’enquête publique organisée pour l’adoption du projet de PLU.
La lecture de ce projet appelle de la part de l’association des observations.
L’Association n’ignore pas les contraintes qui pèsent sur les communes du fait de l’adoption des textes récents et notamment la loi ALUR.
Si ces textes militent en faveur d’une densification de l’existant, il va de soi qu’elle doit néanmoins se réaliser en préservant le caractère des communes, en adoptant des règles claires, précises et en faisant des choix cohérents et non arbitraires.
Notre association tient à souligner et à saluer les efforts de la municipalité en matière de zonage.
Les zones nous semblent dans l’ensemble être constituées de façon adaptée sous réserve bien évidemment de quelques cas ponctuels sur lesquels sans doute des observations seront faites pendant l’enquête que vous menez et qui pourront faire l’objet de rectifications dans les cas les plus aberrants.
La reconnaissance du caractère agricole ou naturel de certains secteurs antérieurement classés en zone constructibles parfaitement à tort traduit un infléchissement qui recueille à l’évidence l’approbation de tous ceux qui sont opposés à une politique d’étalement urbain désordonnée et contraire aux objectifs de développement durable.
L’association tient à réaffirmer son souhait d’un règlement du PLU suffisamment précis pour ne pas laisser de place à des interprétations contradictoires ou à des dérogations choquantes.
Si l’on rentre dans le détail des zones telles qu’elles sont retracées sur les cartes, l’association a quelques inquiétudes.
Une zone AT (activités touristique) au lieu-dit BOBY à savoir à côté du Chalet du Mont d’Arbois est créée. Cette zone inclue des chalets privés existants, le Chalet du Mont d’Arbois, ses dépendances (Noémie et Alice) et des petits immeubles d’appartements.
S’il y a une logique à ce choix puisqu’il y a déjà un ensemble hôtelier, il y a un risque de voir s’implanter des bâtiments imposants (voir ci-après normes de constructibilité des logements touristiques) surplombant le chemin du Calvaire.
Si les zones UH2 sont définies comme favorisant la mixité urbaine et l’habitat de faible densité (par exemple : Bas de Lady, Dessous du Calvaire, Versant Jaillet, zone « neige et golf »…) elles acceptent des fortes densités (CES maximum 0.4 et hauteur maximum 13 mètres) sans règle minimum de superficie de terrains pour construire, sans protection suffisante en ce qui concerne les limites avec les terrains voisins… les voies publiques…
On peut arriver pour :
Terrain de 800 m2 : façade de 16 mètres et hauteur de 10 mètres (3 étages comprenant les combles)
Terrain de 1.000 m2 : façade de 18 mètres et hauteur de 12 mètres (3 étages plus combles)
Terrain = ou > 1.200 m2 : façade 20 mètres et hauteur de 13 mètres (4 étages comprenant les combles).
Les choix en matière de hauteur ou de longueur de façade inquiètent quelque peu : ainsi pour les Hôtels, le CES n’est pas réglementé et on peut atteindre une hauteur maximum de 16 mètres pour une longueur de façade de 24 mètres (4 étages + combles).
Même dans les zones UH3 (Dominante d’habitats de faible densité comme pour : Le Maz, La Rée, Le Planellet, Les Pettoraux, La Veriaz…) il y a un CES maximum de 0.25 et une hauteur maximum de 9 mètres ce qui est plus que dans la zone Uc du POS (0,15 de COS).
Certes le Planay (UH3p) est mieux protégé grâce à des distances plus importantes entre les constructions.
Pour les zones AT (vocation touristique), les gabarits admis sont importants mais, là aussi le CES n’est pas réglementé (0,70 dans les projets précédents) ce qui peut entraîner toutes les dérives… Pour les hauteurs maximum, elles étaient à 14 mètres (ex La Cry) et passent à 16 mètres.
En Zone UH1 (village) le CES n’est pas réglementé et la hauteur passe de 11 à 16 mètres…
L’Association rappelle son attachement à la préservation de la zone de la Ferme Saint Amour qui est en zone UH1.
Des lacunes apparaissent telles que :
- les dimensions des débordements des toitures ne sont pas mentionnées.
- Rien de précis sur la reconstruction éventuelle de bâtiments existants.
Des critiques peuvent être faites notamment en termes de places de stationnement :
Ainsi le PLU en zone UH2 prévoit 2 places par logement (intérieur ou extérieur).
Quid d’un logement de 320 m2 ? Le POS obligeait à 4 places intérieures plus 4 places extérieures (2 places par tranche de 80 m2). Le précédent projet de PLU annulé prévoyait déjà une diminution mais pas à ce point-là. Si, pour des économies budgétaires, les promoteurs se contentaient des minimums règlementaires, les occupants et leurs visiteurs n’auraient, pour garer leurs véhicules, qu’une solution : les voies publiques…
A Demi-Quartier presque toutes les zones donnent un CES de 0,25 et une hauteur maximum de 10 mètres et pour le stationnement : 2 par logement + 1 par tranche 50m2.
Quelques dispositions du règlement mériteraient d’être explicitées ainsi : page 14 du règlement : « Toitures terrasses ou plates sont autorisées dans le cas d’éléments de jonction entre deux constructions à toiture à pans ».
Comme vous le voyez nos critiques portent sur quelques éléments de fond (absence de CES, hauteurs trop importantes) et elles sont mues par le désir de voir Megève préserver un développement harmonieux dans le respect de la qualité architecturale.
L’association vous remercie de prendre en compte ces observations.
Arnaud de Vaureix, Président